La pénalité

La pénalité

La pénalité est l’un des facteurs importants et sous-estimés à considérer lorsque vous choisissez votre prêteur pour financer votre propriété à un taux fixe.

Plusieurs s’engagent sur un terme de 3 à 5 ans. Par contre, pour différentes raisons, nombre d’entre eux ne respectent pas le terme choisi jusqu’à la fin de celui-ci.

Le choix du prêteur est primordial pour évaluer la pénalité qui pourrait être encourue si vous décidez de rembourser le prêt avant son échéance.

Les écarts sont énormes entre les deux types de prêteurs, soit traditionnels et virtuels.

Les institutions traditionnelles telles que les banques ayant pignon sur rue ou les coopératives comme Desjardins facturent des pénalités en fonction d’un rabais qui vous est accordé sur le taux affiché lors du déboursé du prêt hypothécaire.

Pour leur part, les virtuels ne facturent la pénalité qu’en fonction de la période restante au terme et du taux en vigueur chez celui-ci jusqu’à l’échéance du terme. Par exemple, s’il reste deux ans au terme, le prêteur regardera le taux que vous avez et celui de son terme offert pour 2 ans chez lui et ne facturera que l’écart entre les deux ou 3 mois d’intérêts, bien évidemment celui qui représente le maximum entre les deux.

Chez le prêteur traditionnel, le taux affiché sans rabais lors de l’autorisation de votre prêt est de 4,99 % pour un terme de 5 ans fixe. Celui-ci vous consent un rabais de 2 % et votre taux sera de 2,99 %. Cependant, si pour une raison ou une autre vous deviez rembourser le prêt après 3 ans, le prêteur ira rechercher le rabais de 2 % accordé au prorata des deux années restantes. Cela représente une somme colossale dans bien des cas. Cette méthode se nomme le différentiel de taux.

Une pénalité de 15 000 $ et parfois beaucoup plus, selon le montant et la durée restante au terme, n’est rien d’inhabituel chez les prêteurs traditionnels. Cette même pénalité pour une durée et un montant équivalents pourrait représenter 2 000 $ chez le virtuel.

Pour ce qui est des taux variables (peu importe le terme choisi), la règle est similaire pour tous à quelques écarts près et représentera 3 mois en intérêts payables au prêteur.

Prendre note que si votre choix s’arrête sur un terme de plus de 5 ans, la pénalité après 5 ans de réalisé au terme sera de 3 mois d’intérêts payables au prêteur, peu importe qu’il soit virtuel ou traditionnel.

Voir le tableau ci-après qui donne des exemples du calcul de la pénalité selon le type de prêteur choisi.

Banques à charte Institutions virtuelles
Solde 225 000 $ Solde 225 000 $
Taux fixe 2,64 % pour 5 ans Taux fixe 2,64 % pour 5 ans
Pour l’exemple, il reste 2 ans au contrat…
Taux affiché – taux au contrat = diff. taux Taux au contrat – Taux offert pour le terme restant = diff. taux
4,74 % – 2,64 % = différentiel de 2,10 % 2,64 % – 2,39 % = différentiel de 0,25 %
Solde X 2,10 % X 2 années restantes Solde X 0,25 % X 2 années restantes
L’institution financière vous chargera le plus élevé des 2 calculs :
Pénalité par diff. de taux = 9 450 $ Pénalité par diff. de taux = 1 125 $
3 mois d’intérêts = 492,30 $ X 3 = 1 476,90 $ 3 mois d’intérêts = 492,30 $ X 3 = 1 476,90 $